Этап перестройки: складской рынок становится более дифференцированным и требовательным к качеству

Рынок качественной складской недвижимости России подходит к концу года в состоянии, которое его участники описывают словом «переломный».
Впервые за несколько лет ставки аренды устойчиво снижаются, вакансия растет, а значительная часть нового предложения выходит на рынок без предварительных договоров аренды. Экономика, генерирующая спрос на склады, входит в фазу, которую аналитики осторожно называют стагнацией спроса при рекордных издержках.
Именно это противоречие стало главной темой первой сессии XXII ежегодного форума «ПРО СКЛАДЫ» NF Group.

60 млн кв. м при замедлении спроса

По оценкам аналитиков NF Group, объем качественного складского предложения в России достигнет к концу 2026 года порядка 60 млн кв. м. Структура рынка впервые перестала быть моноцентричной, на Московский регион приходится половина площадей, на Санкт-Петербург и Ленинградскую область еще 10%, а остальные 40% распределены по регионам.

Однако за этими цифрами стоит несколько иная динамика. В 2026 году, как подсчитали в NF Group, будет построено 5,8 млн кв. м, а в 2027-м — 4-5 млн кв. м. Высокие объемы ввода в значительной степени отражают сделки прошлых лет и лишь отчасти говорят о текущем инвестиционном настрое. По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, рынок завершает проекты, запущенные в более благоприятные времена.

Меняется и структура сделок. Как отмечает партнер NF Group Александр Кацегоров, доля сделок build-to-suit (строительство под конкретного заказчика) в текущем году составит около 42% и впервые превысит долю прямой аренды на спекулятивных складах. Рынок становится рынком заказчика, и это меняет экономику девелопмента.

Оживление не там, где ждали

Если смотреть на объем сделок, картина складывается скорее в пользу рынка. По итогам I полугодия объем составлял около 1 млн кв. м, к концу III квартала — уже 2,7 млн кв. м. Прогноз NF Group по итогам года — 3,5 млн кв. м, а на 2027 год — 3,7-3,9 млн кв. м. Это больше, чем в 2025-м.

Но рост идет не столько за счет новых игроков, сколько за счет укрупнения существующих. Количество сделок осталось на уровне прошлого года, тогда как средняя площадь одной сделки выросла на 37% — с 19,4 тыс. кв. м до 26,5 тыс. Как отметил Константин Фомиченко, на рынке идет «укрупнение, поглощение». Это не столько признак здоровья, сколько следствие того, что мелкие и средние арендаторы не выдерживают экономического давления.

Структура спроса, по оценке NF Group, остается стабильной. Онлайн-торговля по итогам девяти месяцев обеспечила 64% объема сделок, розничная торговля — 13%, транспорт и логистика — 10%, производство — 7%, дистрибуция — 6%. Прогноз на 2027 год сохраняет пропорцию с небольшим снижением доли онлайн-торговли до 61%. Складской рынок во многом зависит от одного сектора — e-commerce.

Ставки и вакансия

Заметное изменение 2026 года связано с разворотом динамики ставок. Согласно данным NF Group, в сентябре средневзвешенная запрашиваемая ставка на готовые склады класса А в Московском регионе снизилась до 10 140 рублей/кв. м/год без НДС и операционных расходов. Во II квартале она составляла 10 250 рублей, в I квартале — 10 500 рублей, по итогам 2025 года — 10 900 рублей. За девять месяцев ставка снизилась на 7%, к концу года ожидается 9 500 рублей.

Ставки снизились на фоне роста свободного предложения. Доля вакантных площадей в московском регионе в сентябре достигла 6,9% с учетом субаренды, увеличившись на 2,6 п. п. за девять месяцев. Это максимум за последние несколько лет. Для аренды доступно более 2 млн кв. м, из которых 1,7 млн — прямая аренда и 330 тыс. — субаренда. Похожая картина в Санкт-Петербурге (4,4%) и регионах (4,0-4,5%).

По оценке Константина Фомиченко, пик пройден: «Доля вакантных площадей начинает постепенно снижаться, и к концу года показатели вакантности изменятся в меньшую сторону везде». Прогноз NF Group на 2027 год предполагает дальнейшее сокращение. В московском регионе показатель может составить 4,5-5,5%, в Санкт-Петербурге — 2,02,5%, в регионах — 1,5-2,0%. Ставки пока продолжают корректироваться, поскольку реакция рынка на снижение вакантности запаздывает.

Средние ставки по стране составляют чуть больше 10 000 рублей в Москве, 10 400 в Санкт-Петербурге и 9 750 рублей в регионах. К концу года ожидается снижение до 9 500 рублей, на 2027 год прогнозируется рост до 9 800. Однако, как подчеркнул Константин Фомиченко, ставки сильно отличаются от локации к локации.

Экономика арендатора

Проблема складского рынка лежит не столько в самой недвижимости, сколько в экономике его клиентов. «Российская экономика находится в новой реальности. Эта новая реальность совершенно точно характеризуется беспрецедентно высокими издержками ведения бизнеса», — отметил генеральный директор компании INFOLine Михаил Бурмистров. Топливный кризис, усиление регулирования перевозок, переход на электронное управление и дефицит кадров в логистике давят на бизнес.

Одновременно участники рынка, генерирующие спрос на склады, демонстрируют худшие финансовые результаты за всю историю. По оценке INFOLine, рентабельность продовольственного ретейла по чистой прибыли снизится до 1,2% в 2026 году против 2,3% в 2024 году. В непродовольственном ретейле ожидается убыток.

Официальная статистика показывает рост оборота розничной торговли, тогда как бизнес этого не видит. «Мы видим официальную статистику, и у нас возникает когнитивный диссонанс», — отметил Михаил Бурмистров. Рост обеспечен преимущественно автомобилями и моторным топливом, где налоговая составляющая достигает 75-80% стоимости. Реальный потребительский спрос стагнирует. Индекс потребительской уверенности, по данным исследовательского холдинга РОМИР, находится на уровне осени 2022 года. «Россияне сейчас видят текущую ситуацию в экономике примерно так, как было после объявления частичной мобилизации», — отметил он.

Для складского рынка это означает, что потенциальные арендаторы «сильно ужаты с точки зрения дохода и финансового состояния», и их возможности ограничены. Спрос есть, но он не трансформируется в рост ставок. Более того, часть ретейлеров и дистрибьюторов может не пережить этот год.

Логистика становится сложнее

Логистика при этом усложняется, и это создает спрос там, где его, казалось бы, быть не должно. Товарный объем продаж в штуках не растет, но потребность в складских площадях увеличивается. Причина в переходе на FBS (Fulfillment by Seller — схема, при которой продавец хранит товар на своих площадях и сам отгружает его по заказам маркетплейса), в развитии dark store (магазины-склады без торгового зала, работающие только на доставку), в росте числа пунктов выдачи, которые становятся зонами хранения, и в появлении мини-сортировочных центров внутри городов. Все это требует новых площадей даже при стагнирующем товарообороте.

«Риски для логистических объектов растут, ключевой ответ — диверсификация», — подчеркнул Михаил Бурмистров. Диверсификация касается самих объектов, их локаций, форматов и функций. Транспортные расходы растут, складские объекты приближаются к потребителю, но одновременно растет потребность в крупных распределительных центрах для международных проектов, в Казахстане и других странах.

Такую логику подтверждает и опыт Parametr. Управляющий партнер компании Александр Манунин объяснил, почему при одних из самых высоких ставок в московском регионе наблюдается одна из самых низких вакансий. Первая причина в том, что в локациях Parametr практически нет спекулятивных объектов, поэтому конкуренция минимальна.

Вторая — в том, что компания изначально предлагает больше среднего. Это более высокие технические характеристики, соответствие последним пожарным нормам и прохождение экспертизы по каждому проекту. Третья причина связана с экосистемой, которая создается вокруг мультиформатного парка с почти 200 резидентами, удерживает их и распространяется на крупных арендаторов больших складов.

Опыт Parametr показывает, что конкуренция не сводится к ставке. Это подтверждают и арендаторы. «Арендатор готов платить больше, если локация эффективна с точки зрения логистики», — отметил руководитель управления арендных отношений «Всеинструменты.ру» Александр Малофеев. Директор департамента строительства и технической политики «Магнита» Алексей Белоусов подтверждает, что по его данным из более чем 150 площадок ставка влияла на решение максимум в 30% случаев, а в остальных случаях решающими были локация и технические параметры.

Прогноз NF Group на 2027 год предполагает возврат к росту ставок. В московском регионе показатель может составить 9 700-9 800 рублей/кв. м/год. Но многое зависит от экономики в целом: если инфляция продолжит ускоряться, а реальные доходы падать, спрос может оказаться ниже ожидаемого, и рост ставок не состоится.

Складской рынок России переживает не кризис, а усложнение. Рекордный ввод, снижение ставок и рост вакансии говорят о зрелости рынка, который становится более дифференцированным и требовательным к качеству. Выиграют не те, кто предлагает самую низкую ставку, а те, кто предлагает лучшую локацию, технические характеристики и экосистему услуг.

Главный риск 2026-2027 годов лежит не в самом складском рынке, а в экономике арендаторов. Если ретейлеры и дистрибьюторы не справятся с ростом издержек, спрос может оказаться ниже прогнозов. Если экономика стабилизируется, рынок вернется к росту, возможно, уже в 2027 году.

Пока же рынок проходит через этап перестройки, и от того, насколько быстро арендаторы адаптируются к новым условиям, будет зависеть его дальнейшая динамика.